第一太平戴维斯林木雄:商业地产的游戏规则正在改变

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新华房产11月7日广州讯（记者 彭浣鋆 丁如君）“随着整个经济环境的改变，商业地产的游戏规则正在改变，怎样去打破原来的方式，按照游戏规则进行创新，是商业经营者需要探索的一个问题。”近日，第一太平戴维斯（Savills）中国南区董事长林木雄在做客《新华有约》直播间时表示。

作为从业多年的资深业内专家，90年代早期便进入中国大陆，并亲身参与过众多项目，林木雄亲证了内地商业地产的发展，并在投资方面有其自身专业的见解。

住宅限购四年 商业地产增速明显

自2010年住宅市场限购限贷以来，商业地产迎来了发展的机遇。“根据我们的统计，过去四年商业地产的销售面积增涨幅度超过10%，与此同时住宅则降了18%。尽管到了2014年，由于整体经济环境在调整中处于下坡的态势，增长速度有所减缓，但住宅成交面积的涨幅仍然大大低于商业地产。”在采访中，林木雄以数据说明，在住宅市场限购限贷的背景下，部分投资性需求从住宅流向了商业。

然而今年以来，随着楼市的持续乏力，全国46个限购城市已有41个退出限购舞台，目前仅剩北京、上海、广州、深圳及三亚五城仍在坚守。在这样的情况下，商业地产是否会受到影响？

林木雄指出，从过去的经验来看，由于住宅投资比较稳定，管理也相对容易，因此中小型投资者仍然会偏向于住宅。若限购放松，不排除投资者的资金流回到住宅。“这是我们对未来的一个预期，但商业地产未来如何发展不能一概而论，主要还是看供应和需求。”

“过去四年商业地产为什么在广州如此火？除了住宅限购以及商业地产本身的刚性需求以外，更重要的一个因素是相对于其他同类一线城市来说，广州的价格仍处于洼地。”林木雄以写字楼为例，四年前广州写字楼价格比深圳低了20%，但是今年，甲级写字楼也去到了5-6万/平的价位。“可以看到，过去四年间写字楼的升值潜力是相当巨大的。”

至于未来，林木雄认为商业地产的增长幅度将放缓，但限购放松并不是主导力量：“商业地产的投资本身受到很多因素的影响，包括整个市场的需求和供应，及其本身的经济发展与运作状况等。”

写字楼回报可观 商铺风险高潜力大

在商业地产的多种形态里，不同类型的产品，在过去的表现各有差异。“总体而言，写字楼的表现是最为让人满意的。”林木雄介绍，统计数据显示，以广州为例，过去四年写字楼价格平均增长71%，商铺价格平均增长45%，均远远高于普通住宅的价格涨幅。经营性公寓发展则相对乏力，下降17%。

至于收益率，林木雄直言风险跟回报是挂钩的，风险越高，收益率也会越高。“收益率包含两方面，即租金收益率与价格的收益率。比如我投入100万，过去五年平均一年的租金回报是2%，那粗略来算五年就有10万，但是如果价格增长了20%，那总的来说，我的回报就超过了30万。”

林木雄表示，在广州市场，住宅的租金收益率是偏低的，一般在2%-4%左右；而物流、厂房等，预期收益率会高一点，大概5%-7%左右；写字楼则需看地段，好的地段一般4%-5%，差一点的地段在6%-7%左右。

与收益相应的，还有风险。林木雄认为，写字楼风险最低，从价格来说，目前广州写字楼相比起北京、上海、深圳来说，是偏低的，因此风险也更易控。而风险最高的，则当属商铺。

“商铺最受市场波动以及经济影响，尤其是在当前O2O、电商的冲击之下，零售业的发展受到了空前的挑战。此外，中央对于腐败的整顿，也影响着餐饮、奢侈品的消费。”

但与此同时，林木雄认为商铺也是最具有可能性的商业形态：“中国有句古话说‘一铺吃三代’，尽管现在整个零售的环境都在改变，但如果不断调整步伐，适应新的游戏规则，商铺的投资潜力也会得以体现。”

城市综合体顺应潮流 过剩与否关键在经营

近年来，商业地产出现了一大发展趋势——综合体如雨后春笋般争相而出。据不完全统计，广州就有超过20个大型综合体项目，总体量近1400万平方米。与此同时，也有业内提出了我国商业地产面临过剩的隐忧。

“事实上在城市化过程中，人口增多，综合配套的需求就会变大。”林木雄认为，城市综合体是顺应潮流而生的产物。但同时，要把它经营好并不是简单的事情：“城市综合体包括商场、酒店、办公楼、公寓，以及交通枢纽、公共设施、文化中心等等。仅仅是商场，就已经不是容易经营的组合了。坦率来讲，短期内涌现出大量同类型的供应，肯定会出现供过于求的问题，但我认为城市综合体是否过剩，取决于经营得好不好。”

林木雄以天河城为例：“十余年前天河城刚开业的时候，面临着很多问题，人流量不足，经营状况不良。但今天依然成功了，为什么？除了人流越来越多、购买力越来越强等客观因素外，离不开管理者不断地调整战略。”

资料显示，1992年天贸集团成立专门开发天河城时，天河区还处于现在的广州市区边沿。而在经营管理过程中，天贸集团不断地创造更好的购物中心新环境。在发展战略方面，经历了租营生存、还债蓄势到品牌扩张的创新过程；在经营方式方面，经历了租户组合、商户组合到品牌组合的创新过程；在客户关系方面，经历了买方主导、卖方主导到战略伙伴的创新过程；在营商环境方面，经历了贪大求洋（现代体验）、舒适通畅（业态体验）到消费方式（生活体验）的创新过程。

“综合体在落成之后，并不是一帆风顺的，经营之中必然会碰到各种问题，只有坚持创新，这些问题不是没办法解决的。只是可能需要一点时间。”林木雄总结道。